Kurzfassung: Der Maklervertrag regelt Provision, Leistungsumfang, Laufzeit und was nach Vertragsende gilt. Lesen Sie ihn vor der Unterschrift Punkt für Punkt – besonders Alleinauftrag, Nachprovision und Extra-Kosten. Allgemeine Hinweise ersetzen keine anwaltliche Vertragsprüfung im Einzelfall.
1. Warum der Vertrag wichtiger ist als das Erstgespräch
Im Gespräch klingt vieles einleuchtend: „Wir vermarkten intensiv“, „faire Provision“, „kurze Laufzeit“. Verbindlich wird nur, was im Vertrag steht. Streitfälle entstehen selten wegen des Exposés – sondern wegen unklarer Provisionsklauseln, automatischer Verlängerungen oder Nachwirkungen.
Nehmen Sie sich Zeit. Ein Makler, der Druck macht („nur heute dieses Angebot“), liefert bereits ein Qualitätsignal – meist kein gutes.
2. Die Vertragsarten im Überblick
Einfacher Maklervertrag: Sie können parallel andere Makler beauftragen oder selbst verkaufen. Weniger Bindung, oft weniger Verbindlichkeit in der Betreuung.
Alleinauftrag / Alleinverkaufsauftrag: Der Makler erhält exklusiv das Vermarktungsmandat für eine Laufzeit. Das kann die Intensität erhöhen – bindet Sie aber stärker.
Qualifizierter Alleinauftrag: Varianten, bei denen auch der Selbstverkauf während der Laufzeit provisionsrelevant sein kann. Solche Klauseln besonders genau lesen.
Welche Form passt, hängt von Objekt, Marktlage und Vertrauensverhältnis ab. Für viele Standardfälle ist ein fair befristeter Alleinauftrag mit klaren Kündigungsregeln praktikabel.
3. Checkliste: Die wichtigsten Klauseln
Provision und Bemessungsgrundlage
- Prozentsatz oder Festbetrag?
- brutto oder netto zzgl. USt?
- bezogen auf Kaufpreis, ggf. Inventar?
- Aufteilung Käufer/Verkäufer – siehe auch Maklerprovision 2026
Leistungsumfang
- Was ist inkludiert (Fotos, Portale, Besichtigungen)?
- Welche Leistungen kosten extra?
- Gibt es einen Vermarktungsplan als Anlage?
Laufzeit und Kündigung
- Anfangs- und Enddatum
- automatische Verlängerung? Welche Frist zur Abwehr?
- ordentliche Kündigung möglich?
- außerordentliche Kündigung bei Pflichtverletzung
Fälligkeit
- Wann entsteht der Anspruch genau?
- Was gilt bei Scheitern des Kaufs nach Beurkundung?
Nachweise und Vorkenntnis
- Wie werden Interessenten dokumentiert?
- Was gilt, wenn Sie den Käufer schon kannten?
Nachprovision / Nachwirkungen
- Provision auch nach Vertragsende, wenn ein während der Laufzeit vorgestellter Interessent später kauft?
- Wie lange gilt diese Nachwirkung?
- Braucht es einen nachweisbaren Zusammenhang?
Haftung und Pflichtverletzungen
- Sorgfaltspflichten des Maklers
- Haftungsbegrenzungen (auf ihre Wirksamkeit hin kritisch prüfen)
4. Rote Flaggen im Vertragstext
Seien Sie besonders vorsichtig bei:
- unbefristeten oder sehr langen Bindungen ohne Ausstieg
- automatischer Verlängerung um viele Monate bei kurzer Widerspruchsfrist
- Provisionsanspruch auch bei Eigenverkauf ohne klare Gegenleistung
- vagen Formulierungen zu „erfolgter Nachweis“
- hohen Pauschalen für Marketing ohne Leistungsbeschreibung
- Klauseln, die gesetzliche Verbraucherschutzrechte aushebeln sollen
Nicht jede strenge Klausel ist unwirksam – aber jede unklare Klausel ist ein Risiko.
5. Alleinauftrag: fair gestalten
Ein Alleinauftrag sollte idealtypisch:
- eine überschaubare Erstlaufzeit haben (oft wenige Monate, marktabhängig),
- konkrete Vermarktungspflichten nennen,
- Reporting-Intervalle vorsehen,
- Kündigung bei nachhaltiger Pflichtverletzung ermöglichen,
- Nachwirkungen zeitlich und sachlich begrenzen.
Verhandeln Sie. Seriöse Makler erklären Klauseln und passen unnötig einseitige Formulierungen an.
6. So prüfen Sie praktisch in 30 Minuten
- Ausdrucken oder PDF mit Kommentaren öffnen
- Provision, Laufzeit, Kündigung farblich markieren
- Alle „Nach“-, „auch wenn“- und „automatisch“-Sätze gesondert lesen
- Offene Fragen schriftlich an den Makler senden
- Antworten als E-Mail festhalten oder in den Vertrag aufnehmen
- Bei Unsicherheit: Kurzprüfung durch eine auf Immobilienrecht spezialisierte Kanzlei
Die Kosten einer kurzen Prüfung sind oft geringer als der Preis einer streitigen Nachprovision.
7. Digitale Aufträge und Fernabsatz
Viele Verträge werden online oder per E-Mail geschlossen. Achten Sie auf:
- vollständige Vertragsunterlagen vor dem Klick
- Identität und Impressum des Maklerunternehmens
- Widerrufsbelehrung, soweit Verbraucherschutzvorschriften greifen
- Speicherung Ihrer Unterlagen und der Korrespondenz
Widerrufsrechte sind an Voraussetzungen gebunden – verlassen Sie sich nicht pauschal darauf, „einfach widerrufen zu können“, ohne den konkreten Fall zu prüfen.
8. Wenn der Vertrag schon läuft und es hakt
Dokumentieren Sie Pflichtverletzungen (keine Rückmeldungen, keine Vermarktung, Terminausfälle). Fordern Sie schriftlich Nachbesserung. Prüfen Sie Kündigungsmöglichkeiten anhand des Vertrags. Eskalation und Schadenersatz sind Einzelfallrecht – hier ist professionelle Beratung nötig.
Ein Wechsel des Maklers mitten in der Vermarktung ist möglich, aber vertraglich und praktisch heikel (Interessentenlisten, Doppelprovisionen). Deshalb lohnt die sorgfältige Auswahl vor der Unterschrift: Immobilienmakler finden.
Häufige Fragen
Muss ein Maklervertrag notariell beurkundet werden?
Nein, der Maklervertrag selbst in der Regel nicht. Der spätere Immobilienkaufvertrag schon.
Kann ich den Vertrag nachträglich ändern?
Ja, einvernehmlich – idealerweise schriftlich als Nachtrag.
Was ist eine Nachprovision?
Ein Anspruch nach Vertragsende, wenn ein zuvor nachgewiesener Interessent später kauft. Dauer und Voraussetzungen müssen klar geregelt sein.
Sollte ich immer einen Alleinauftrag unterschreiben?
Nicht automatisch. Vergleichen Sie Nutzen und Bindung; bei Unsicherheit mehrere Angebote und Vertragsentwürfe gegenüberstellen.
Nächster Schritt
Holen Sie sich vor der Unterschrift idealerweise zwei Vertragsentwürfe zum Vergleich. Über immomakler-finden.de können Eigentümer kostenlos und unverbindlich Makler anfragen – ohne Vertragszwang gegenüber der Plattform.
Passende Makler unverbindlich anfragen →
Weiterführend: Maklerprovision 2026 · Haus verkaufen: Checkliste · Wohnung verkaufen
Dieser Beitrag gibt allgemeine, unverbindliche Informationen wieder und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Stand: August 2026.